绿城是怎么做茶主题小镇的?

来源:房地产观察家 添加时间:2018-05-09

“在我眼里,杭州除了西湖边,就属龙坞最有吸引力。” 在谈起为何接受聘任成为龙坞茶镇名誉镇长时,宋卫平如是说。

龙坞茶镇,这个古人眼里“花深不辨径,地寂惟闻鸟”的地方,三面环山、茶地绵延,是宋卫平“理想小镇”的探索样本之一。它依托万亩茶园,入选首批37个浙江省省级特色小镇之列,也是杭州首个农业相关的PPP项目。

它不仅在生态上是中国美丽乡村的典范,更在社会经济形态上代表着乡村振兴的创新发展。

在这里,传统农业被激活提升,诗意的田园风光寄托着都市人的乡愁。

一、龙坞是一块发展特色小镇的好坯子

1、有农业产业——西湖龙井最大产区

龙井茶居中国十大名茶之首。在浙江,龙井茶以全省仅15%的产量贡献了30%的茶叶产值,是浙江茶产业中的翘楚。龙井,又以西湖龙井为胜。

大部分人提到西湖龙井,只想到梅家坞,然而离杭州市中心西南15公里处,群山环绕,14000多亩茶园茶山连绵起伏,这里就是龙坞茶镇。

这里每年的春茶产量约为140吨,全年产茶量在360吨~370吨,素有“万担茶乡”之称。近7成西湖龙井茶产于此,是西湖龙井茶最大的产区。

2、有旅游资源——溪水潺潺、山林茂盛,自然资源优渥

龙坞位于杭州市西湖区转塘镇上城埭村,与之江国家旅游度假区相邻,西面主要是大斗山、小斗山森林野生区,南面和北面是大片的茶园。山水环绕、森林葱郁、青翠连天,呈现出一幅原生态的江南茶村风光,是杭州市政府认定的西湖龙井茶保护基地。

龙坞也是西湖区龙坞镇白龙潭风景区的重要组成部分。 2005 年 11 月被杭州市旅委授予杭州市乡村旅游示范点。

同时,它坐落于西子湖畔西南侧,与西溪湿地、宋城、白龙潭、灵山等周边景区联系便捷。

3、有故事——历代文化名人醉心之地

龙坞原先由11个村子组成,历史悠久,文化深厚。自古以来,寻茶而至的文人墨客,无一不觉如临“世外桃源”,留下不少赞美诗句。

1300年前,“诗仙”李白游历龙坞,沉醉于万木吐翠的自然风光,写下“朝涉外桐坞,暂与俗人疏。村庄佳景色,画茶闲情抒”的诗句。

清朝盛世年间,相传乾隆皇帝下江南也曾到外桐坞品茗,留下西湖“新十景”中的“龙井问茶”。

70多年前,郁达夫在游览白龙潭之后,写下了《龙门山路》。

上世纪五、六十年代,朱德在16年里4度造访龙坞的外桐坞村,并亲自栽种龙井茶树。

二、龙坞十一村,村村有特色,如何划3平方公里做特色小镇?

龙坞的特色小镇区域是以葛衙庄为中心,辐射带动周边共3.2平方公里。龙坞地区总面积24.7平方公里,共有11个村。

为何选葛衙庄区域?

我们来看龙坞地区的地形图。葛衙庄既是龙坞的中心,也是龙坞地区的入口,更是去外围上城埭村、外桐坞村、龙门坎村、何家村等10个村庄的必经之路。不管是延伸茶叶产业链,还是发展旅游,这种地形格局造就了葛衙庄成为龙坞的“中心会客厅”的设计,也自然而然地使龙坞的整体规划形成“一镇十村”,即以葛衙庄社区为中心,打造龙坞茶镇,并辐射周边10村形成联动发展,形成龙坞全域景区。

小镇是浙江省内唯一一个以茶叶为主题的特色小镇。定位是以“龙井茶文化产业”为主导,集乡村旅游与民俗体验、文创产业及文化商业、运动休闲产业、养生健身产业于一体。走精品化和国际化的路线,形成产业集聚区,展示龙坞最有特色的东西。

三、龙坞茶镇的开发模式

1、开发步序

2015年:政府投入阶段,重点是基础设施建设。

2016年:葛衙庄社区3.2平方公里区域内实现整村拆迁。

2017年:西湖区委区政府组建杭州之江经营管理集团有限公司,以企业为主体,采用市场化运作模式,负责龙坞茶镇的开发、建设、运营及旅游策划等工作。

2017年:引进绿城集团、蓝城集团签订龙坞茶镇PPP项目,小镇重新进行规划。

2、PPP项目

龙坞茶镇无论是改建还是重建,都需要大量资金和专业的开发单位。PPP是促进政府和社会资本合作的很好的合作模式。

西湖区按照招大引强、市场竞争的原则,委托专业机构编制了龙坞茶镇核心区开发建设PPP方案,通过公开招标,确定了特色小镇开发经验丰富的绿城集团、蓝城集团等联合体为合作开发单位,与政府共同开发建设龙坞茶镇核心区。

PPP项目包括修建工业园、学校、安置房,还有高档民宿、景观绿化等一系列旅游配套设施。在未来的3~5年时间,龙坞镇将以茶为引,打造成以5A级旅游景区为标准的茶镇。

这不仅是杭州首个农业PPP项目,也是绿城的首个PPP项目。

整个项目总投资约51亿元,初步规划用地面积217.26公顷,建筑面积78.59万平方米。其中建设期为3年,运营期为17年。

绿城联合体由政府授予特许经营权,合作期满全部移交政府。相当于政府向绿城联合体“借”51亿,后期加上适当的财务成本逐年偿还。绿城联合体也试图在日后引进基金,吸引更多民间资本进入到公共服务领域。

3、运作茶产业的思路

茶叶虽属于浙江传统农业,但茶产业的发展还在初级阶段,龙坞茶镇同样面临困局:

茶产业内容单一,主要为茶叶生产,体量小不足以支撑小镇的发展

西湖龙井品类闻名,但缺乏强大的主导行业发展的品牌企业背书,普通消费者难以选择

茶文化虽源远流长,但消费人群年龄偏大,文化传承存在困境

龙坞茶镇如何破局?

围绕茶主题,发展多样化产业

注册“龙坞”商标,引导茶叶生产销售向品牌化方向发展,发展茶+旅游、茶+文化等等,把龙坞建成宜居宜游宜业的5A级大景区。

融合资本,培育龙井茶品牌

根据浙江省政府印发的《关于促进茶产业传承发展的指导意见》,浙江省将引导支持资本型重点企业参与打造龙井茶品牌,力争到2020年,龙井茶产值达到80亿元。

中国国际茶博会,永久落户龙坞茶镇

中国国际茶博会以打造成国际化茶文化交流平台、国际性的茶旅游综合体、茶产业创新发展的平台、茶叶龙头企业、品牌培育孵化平台为目标,制定对茶产业有吸引力的招商与产业政策,聚集浙江省龙头茶企,创新金融服务体系,利用好浙江已有的信息产业基础,引入科技力量,对传统的茶产业生产、销售渠道、营销方式等进行重构。

打造茶叶交易平台

正在建设中的茶镇配套项目的西湖国际茶博城,将是西湖龙井茶产区真正意义上的茶叶交易平台,在茶叶流通的整个链条上解决仓储物流包装、信息支持、电子商务、质量保障、科技研发等诸多环节的问题。通过茶博城与龙坞茶镇的有机结合,实现茶乡自然风情旅游与国际茶文化体验、茶产业链大整合、大流通之间有效互动。

四、龙坞茶镇的规划

龙坞茶镇葛衙庄区域在2016年实现整村拆迁,规划后的小镇由入口区兔子山生态公园、葛衙庄安置房区域、小镇商业中心龙坞九街以及其他居民生活配套组成。

1、小镇入口区——兔子山生态公园

兔子山生态公园位于绕城高速龙坞出入口,总用地面积23.6万平方米。整体设计保留原有山体,茶园,树林,并利用场地内田埂路、茶园路的有机分割。茶园保留、利用和改造的比例为8:1:1。大山势、大斑块、大线条的设计环绕着一个4000平方米的主广场,另外,园内还有一条3500米长的游步道。

兔子山生态公园是游客进入龙坞茶镇的第一站。大规模的保留茶园,打造茶园漫步道,营造的是茶村慢生活的气息。希望游客在逛完公园后,能够迅速转换心情,放慢节奏,寄情于这片好山好水,沉浸于自然清新的江南小镇生活。

2、中国首个茶主题文化产业园——龙坞茶镇·九街

今年3月31日龙坞茶镇·九街正式开街,这个基于原龙坞工业园的改造项目,总建筑面积约10万平方米。在经过506天整治,累计投入8亿元后,旧貌换新颜,不仅建筑立面成为民国风,沿街面增加骑楼,内部业态也重新布局,以茶文化产业为特色,打造成为一个“茶产业、茶文化、茶生活”的集聚创新平台。

九街名字的由来

“九”与茶文化有着历史渊源。陆羽在《茶经》中提道茶有九难九德。

九难:一曰造,二曰别,三曰器,四曰火,五曰水,六曰炙,七曰末,八曰煮,九曰饮。指的是茶叶从采摘到品饮的九道过程,九难之难,难在用心。

九德:清、香、甘、和、空、俭、时、仁、真。

九街的“九”取义茶事的”九难“和”九德“,也代表了九条茶主题街巷。用传统文化中最具内涵和传承意义的数字对园区命名,寄托了对龙坞茶镇的祝福和文化的传承。

产业升级

龙坞虽然是西湖龙井茶最大产区,但知名度却并不高。原来以劳动密集型企业为主的龙坞工业园区也急需产业升级,龙坞九街的开街,不仅打响“游在龙坞”的旅游宣传,更依托西湖龙井品牌打开龙坞茶的市场。

九街的招商均为茶产业为基础,融入艺术与创意促进茶文化的整体升级,将创意办公和艺术沙龙融合到茶文化当中,在茶产业的基础上布置衍生产业,养生中心,艺术产业,生态办公,创意产业,人才中心,商业配套等。

对于入驻企业选择,有三条标准:第一,必须是茶的相关企业;第二,必须有足够的实力;第三,必须有一个长期的规划。

及今,已入驻联合国粮农组织政府间茶叶工作会议(FAOIGG-Tea)世界茶叶市场分析和贸易促进工作组、中国茶产业联盟办事处、中国农业国际合作促进会茶产业委员会茶旅中心、浙大茶研究所科技转化中心等一批有重大影响力的茶机构。同时,浙江省茶叶集团股份有限公司等38家茶界翘楚企业和品牌落户于此。此外,更多与“茶”相关的产业项目诸如茶艺大师工作室、茶文化研究所、茶艺培训学校等大批茶文化机构也入驻这里。

业态规划

龙坞茶镇·九街根据茶产业的功能定位,以“茶文化、茶生活、茶科研”一体的茶产业孵化基地为目标,围绕九条街区规划7大功能板块:茶市、茶研、茶博、茶宿、茶艺、茶娱、茶学,涵盖精品茶叶销售、茶叶研究、科学饮茶等诸多“茶主题”业态。

同时辅以品牌餐饮、咖啡吧、24小时便利中心、烘焙工作室、茶主题酒吧、影院等生活配套,形成集吃、住、行、游、购、娱一体的茶体验街区。

在这里,游客可以体验嘉年华游戏、品尝各类美食、购买创意茶产品、观看各类演出、目睹炒茶师傅手工制茶的全过程,并可以现场购买。

民国风建筑

不到8个月的时间,九街改造、重建了约50幢楼,为了更契合周围的茶园风光,打造成具有民国风情的建筑群。大面积的红色外墙配以青灰色的面砖,中国传统的木色窗框搭配西方精致的拱门和露台,漫步街区,路边绿草如茵,倒也别有一番风味。

3、葛衙庄安置房改造区

葛衙庄安置房项目由绿城代建。整体风格与龙坞茶镇总规划风格一致,是兼具传统韵味和现代化使用功能的新型农村社区。安置房以多层公寓为主,浓浓的绿城中式庭院风格。

与九街的建筑风格统一,坡屋面、陶土瓦,安置房在中式建筑基础上配以民国风韵,立面以浅灰白三色为主,配合中式黛瓦,细节运用中式元素装饰刻画,整体气质端庄又不失典雅。

在项目的景观打造上,也别具匠心,融入了大量龙坞地域文化,种植了大量的茶花类植物,增添了居民的归属感。

五、一镇带动十村,打造龙坞全域旅游

龙坞茶镇的价值不仅仅在特色小镇,同时存在于周边山水、茶田和村落之间,在自然基底下,形成“镇-村”系统。从划定的3平方公里特色小镇范围外溢至整个龙坞地区共24.7平方公里,覆盖十村。以特色小镇为龙头,打造完整的大龙坞景区。

龙坞十村按“一村一品一特色”的规划思路,在小镇的带动下,以茶为媒,开展了茶产业与旅游、文化、康养等产业的融合,使使原住民、各年龄段的新住民、游客、创客等各种人群都能融入龙坞丰富的茶文化生活。

据统计,2017年龙坞茶镇共接待游客199.82万人次,实现旅游收入15418.46万元,带动农产品销售8941万元。以目前的发展势头,2018年三项数据预计将分别提升10%。

比较有代表性的村子有:

1、何家村——首条标准山地车赛道

赛道“藏”在西山国家森林公园内的茶园里,总长6642米。全程由机制路段(起点及终点区域)、乡间茶园路段、临水路段、卵石路段、爬山(森林)路段、高速度下坡路段组成。赛道单圈累计爬高 176.5米,其中上坡段2296米,最大落差有107.5米。

参数设置由国家体育总局自行车运动训练研究中心的运动员现场测试。带有一定骑行难度的赛道设置,既增加了骑行乐趣,又可以满足日后举行专业比赛的需求。

骑行路上,龙坞的乡野农居、山林、茶园、灌木丛林、水库、溪流、农家菜地等田园风光尽收眼底,颇有一番野趣。

2、外桐坞村——龙坞艺术、民宿产业聚集地

外桐坞村就是李白诗句里的景色,依托中国美院的资源,众多艺术家在这里开设油画、国画、雕塑、陶瓷、摄影工作室,使得小村庄有“画外桐坞”的别称,并成为杭州民宿产业外溢之所。

上城埭村——天下第一茶村

上城埭村是杭州最大千亩茶园所在地,得以“天下第一茶村”的名号。村子的设计和规划都是突出茶村的文化特色,全村所有的茶园游步道修缮一新,全长3000多米的泥泞小路都建成了1.5米左右宽的青石板路,整体环境焕然一新,并在此基础上打造中心茶艺街。

同时,村里重新挖掘茶乡的文化碎片,打造文化礼堂,开辟健身房、图书室、文化馆等,丰富村民的精神文化生活。来上城埭村,除了品茶看风景,感受茶乡文明和新农村的魅力成为游客纷至沓来的新需求。

龙坞茶镇,让我联想起大洋彼岸的纳帕谷《一瓶葡萄酒怎么救活一个美国边陲小镇?》:以葡萄酒立镇,形成产业集群,打造“纳帕谷”品牌,共同提高竞争力;通过一个中心区域带动周边几个村镇的发展,每个村镇各自发展丰富的“葡萄酒+” 衍生旅游产品。这个加州的大农村群落,成为了国际上最成功的农业+旅游业特色小镇,非但葡萄酒品牌跻入世界知名行列,更是国内外游客首选旅游目的地之一。

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