如何与政府谈判建设用地指标

来源:网络 添加时间:2019-07-18

                                                        转自:小镇特刊

来源:搜狐

 

 

 

 

 
 

和政府打交道不是写毕业论文,最重要的一点,就是把政府感兴趣的东西,用最精炼的语言表述出来。而不是递上一本砖头一样厚的报告,打开几百页的ppt,然后口沫横飞地讲上好几个小时......

 

 

这里政府感兴趣的点,就包括三个方面。

 

一、你是谁?

 

拿地主体是谁,是政府首要关心的问题,直接决定了你有没有资格拿地。一般而言,政府会从企业的主体规模、是否有操作经验、能否引入产业资源,以及工程建设管理能力、资金募集能力、运营管理能力等方面出发,对企业进行综合评估。

 

其中,政府最关心的就是企业能否引入产业资源、是否具有运营能力,这也是中兴通讯、科大讯飞、小米集团等一众科技公司更容易拿地的原因。因此,在介绍中,企业一定要着重体现自己的产业运营能力。这方面薄弱的,还需借助外部力量,与相关行业龙头企业等结成联合体,弥补产业运营的短板。比如万科与中兴、FF与恒大等合作共同开拓产业地产项目。

 

二、你想做什么?

 

你想做什么?我来猜一猜。首先,砍价是必须的,零地价最好;再配一些人(zhu)才(zhai)用房,比例越大越好,而且一定要能卖;然后商办部分自持比例尽可能少,最好除了自己用的,其他全能卖;另外,政策要好,至少在同区域内是最好的....

 

有这个想法没错,但谈判是需要筹码的。既然我们是从政府手里拿地,所以我们就要先想政府之所想,站在政府的角度考虑这个问题

 

政府需要什么?首先,地方政府的领导需要政绩。上面领导想做什么?近期的政府文件有哪些要求?第二,你这个项目能当地带来多少税收?拉动多少产业?带动多少就业?引进多少人才?给当地带来多大的影响力?第三,你这个项目有没有风险?你以前有没有拿地骗补的劣迹?各项生产手续是否齐全?环保是否达标?最后,企业不能逼政府犯原则性错误,比如上级政府明令禁止住宅用地与产业项目用地捆绑,那就肯定是不能做的,与其和政府纠结这个,不如早点在其他条件上找补。

 

三、你想怎么做?

 

一份具有创新性、前瞻性、可操作性的开发方案自然是政府关注的重点,这要求企业必须要对政府的需求有非常清晰的了解,是关注产业转型,还是关注产业创新?是关注怎样融入区域经济,还是关注怎样形成影响力?在此基础上拿出符合城市战略方向、符合多方利益的方案,才会得到政府的认同。

 

一个产业地产开发项目的开发方案应对总体定位、产业体系、空间布局、引擎项目、开发分期、投资计划、营销推广、招商方案、运营方案、组织架构等方面的内容进行系统性的安排。为增加开发方案的亮点与吸引力,在编制开发方案时应充分融入“产城融合”、“产融结合”、“三生融合”、“招培一体”、“众包招商”、“创新驱动”等先进发展理念。许多企业聘请大牌规划策划机构编制开发方案,其实就是利用外脑的智慧,以缩短谈判周期,提升谈判效率。

 

 

政府关心的事情谈妥,接下来就轮到政府出东西了

 

一般而言,政府这边可以出两个东西。

 

一、土地

 

能出多少地?出哪块地?价格是多少?产业和住宅的配比是多少?这些在一定范围内是可以协商的。至于具体能谈成什么样,一个是看政府对你有多大兴趣,另外就是要通过调整合作模式来为双方的利益找一个平衡点

 

二、政策

 

政策包括当地政府或园区管委会针对某个行业的扶持政策,比如税收减免、地价减免、投资引导基金、科技信贷、上市奖励、贴息贷款、快速审批等等;还有政府针对企业引才的奖励,比如新增创新载体的科研经费补贴、自主培育项目的资金补贴、引进高层次人才的引才奖励和薪酬补贴等等,以对企业员工的购租房补贴、生活补贴等等。当然,这些需要你找到当地相关的产业政策,对号入座

 

当然,如果你的投资项目比较重大,可以和政府一事一议,可以围绕着税收返还、资金补贴、注册资金返还等去谈,政府会给出相应的承诺。如果是特别重大的项目,还可以请专业人士去谈,他们说不定可以帮你谈出许多意想不到的条件。

 

 

当然,和政府打交道也有风险,最常遇到的就是政府换届,新官不理旧账。

 

这个新官不理旧账有两说,一种是有些政府官员为了博取政绩,无论合不合规,都先答应了再说;当然也有些是不懂相关法规,胡乱答应,后来发现根本执行不了。

 

最常见的违规承诺就是零地价(零地价是指除支付农民的土地转让金和上缴省级财政的税金外,本级财政不再多收一分钱)、甚至裸地价(支付农民的土地转让金也免了)。

 

新官接手后,对前任的态度本就不会太友好,毕竟项目做好了功劳是前任的,做不好责任是现任的;接下来,新官又发现有很多违规的承诺,加上企业的发展也根本没有当初说得那么美好,那新官上来就肯定要“赖账”

 

里建议企业和政府谈判的时候,处理成“先征后返”,即投资者先支付土地出让金,在要求地方政府通过其他补贴方式分期返还土地出让金。这样操作就合规了,就算换了领导,你也占理。

 

此外,在与政府谈判的过程中,每次开会的会议纪要都要整理备案,并交政府参会人员签字;具体要落实的事情,要及时签订合同,这样,万一将来双方扯皮,我们也可以拿出有力的证据来。

 

 

重要通知:地方政府、房地产开发商、建筑工程单位、策划规划单位、投资公司、转型企业负责人重点关注!!!

 

中国·杭州

 

峰会概要

 

【会议时间】:2019年7月27日—29日【为期3天,含实地项目考察】

【会议地点】:中国·杭州

【参会对象】:政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加(大会400人规模)

【主办单位】:北京壹方城智汇科技有限公司、北京壹方城生活科技有限公司、壹方城特色小镇产业联盟

【峰会特色】:实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察

【报名电话】吕经理:15711407598

 

峰会议程

 
第一板块

 

乡村振兴战略下,农康旅小镇与田园综合体发展趋势及申报立项解读

  李兵弟丨住房与城乡建设部村镇建设司原司长、中国城镇化促进会城市与乡村统筹发展专业委员会会长

  朱   冰丨都市意匠城镇规划设计(北京)中心创始人、哈佛大学设计博士、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会执行主席

  柳   俊丨中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会委员、旗鉴旅业常务副总

 

第二板块

 

农康旅小镇/田园综合体土地获取及操盘运营实践解读 

  宋   涛 丨汗马研习社创新导师、壹方城文化产业研究院农旅项目操盘顾问负责人、壹方城特色小镇产业联盟运营委员会顾问、田园东方集团华东区域总经理

  芮胜宇丨多利常务副总裁、兼任成都城市公司总经理和重庆城市公司总经理、海南省科学养生协会副会长、北京银领健康产业基金总顾问、广东省大健康产业基金理事长

  陈延年丨汗马研习社创新导师、壹方城文化产业研究院院长、壹方城特色小镇产业联盟战略委员会主席、万科十年千亿战略顾问

  圆桌对话丨农康旅小镇/田园综合体发展当前遇到关键问题及解答

 

第三板块

 

欢迎晚宴+农康旅小镇/田园综合体创新IP资源链接会

 

第四板块

 

农康旅小镇/田园综合体内容&IP构建分享

 柳中辉丨中国城镇化促进会副主席、湖南浔龙河投资控股有限公司董事长、壹方城特色小镇产业联盟名誉主席兼运营委员会主席

 张   蓓 丨十里芳菲创始人、花间堂创始人

 郭扬谊丨星野集团中国区代表

 

第五板块

 

农康旅小镇/田园综合体产业融合构建及运营分享

  王   昕 丨蓝城颐养教育咨询公司总经理

  邓   勇 丨壹方城文化产业研究院首席康养顾问

  宰建伟丨乡村建设观察家、国家乡村旅游人才培训基地产业导师、甘肃省旅游智库专家、中国乡村振兴袁家村课题组负责人

  方   涛丨博士、中青旅联科(北京)公关顾问有限公司创始人、中国社会科学院金融研究所副研究员

 

第六板块

 

农康旅小镇/田园综合体超级创新IP实践及圆桌对话【创新IP路演持续招募中】

 圆桌对话 丨当前农康旅小镇/田园综合体创建、运营及资本运作模式解读及答疑

 

 

贵宾席及汗马研习社会员专享

 

 

农康旅小镇/田园综合体土地政策及拿地专题研讨

  宋   涛丨汗马研习社创新导师、壹方城文化产业研究院农旅项目操盘顾问负责人、壹方城特色小镇产业联盟运营委员会顾问、田园东方集团华东区域总经理

  郭   强丨壹方城文化产业研究院招商操盘顾问负责人、袁家村河湟印象操盘顾问

 

农康旅小镇/田园综合体创新项目路演、专家团问诊及需求对接【需提前提报审核】

  专家团队丨 郭  强 、柳  俊、陈延年、邓  勇 等

 

壹方城特色小镇产业联盟专家团队及操盘团队项目现场答疑

 

农康旅小镇/田园综合体标杆项目实地考察+研讨

  线路一丨莫干山裸心谷、芝麻谷

  线路二丨桃李春风-十里芳菲


大会赞助,商务路演、产业招商、联系:15711407598 吕经理

 

 

报名方式 
Registration  
 

电话报名:吕经理15711407598 电话报名优先

微信报名:(扫码请备注“咨询峰会”否则不予通过)

备注:本次峰会有费用,需审核(非诚勿扰)

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